Udskriv siden Få siden læst op Oversigt A-Å Kontakt
Om kommuneplanen Tværgående temaer Byer Fritid Åbent land Teknik Vand Rammer Bilag Hvad gælder for mig? Tillæg

Du er her: Home Kommuneplantillaeg 21 - Tillæg nr. 21 for Kregme gl. skole

8 - Solvarmeanlæg ved Hundested Varmeværk
21 - Tillæg nr. 21 for Kregme gl. skole
20 - For Kregme Lokalcenter
18 - For en ejendom på H. J. Henriksens Vej Ølsted
7 - for bevaringsværdige bygninger
16 - For et område på Læssevejen
17 - For en dagligvarebutik på Nørregade
1 - For Hundested Bymidte
15 - Solcelleanlæg ved Evetofte
4 - Kommuneplantillæg nr. 4 - Vandtemaer
Kommuneplantillæg nr. 14 - Nyvej i Asserbo
22 - For flere anvendelsesmuligheder ved Møllekildegård
 

21 - Tillæg nr. 21 for Kregme gl. skole


Plannummer 21 
Plannavn Tillæg nr. 21 for Kregme gl. skole 
Status Vedtaget 
Dato for endelig vedtagelse 28. marts 2017 
Dato for ikrafttræden 30. marts 2017 
Høring start 8. december 2016 
Høring slut 3. februar 2017 
PDF pdf endeligt_kommuneplantillaeg_nr_21_for_kregme_gl.pdf (820 KB) 
Baggrund

Kregme Skole i Brederød blev lukket i 2013 og har siden stået tom. Da der ikke er nogen fremtid for bygningerne som skole eller anden form for institution, ønsker Halsnæs Kommune at udvikle området til noget andet. Da området er landzone, ikke ligger i tilknytning til anden byzone, og er omgivet af landzone med et fredet område vest for, ville den umiddelbare løsning være at føre området tilbage til natur eller dyrket land. Planlovens og Fingerplanens rammer giver da heller ikke mulighed for at nedrive den eksisterende bebyggelse og opføre helt nye boliger i området. Imidlertid udgør den eksisterende bygningsmasse i området en ganske stor værdi, og Halsnæs Kommune ønsker at denne værdi ikke bliver spildt, blot fordi der ikke længere skal være skole i bygningerne.

Der blev i 2015 gennemført et udbud af området – den gang med henblik på en anvendelse til skole eller anden institution. Der kom ikke nogle brugbare bud på området til skoleformål eller lignende, men et par bud på anvendelse af området til boligformål Halsnæs Kommune har efterfølgende overvejet denne mulighed og været i dialog med Erhvervsstyrelsen for at få afklaret mulighederne.

 
Formål

Formålet er at muliggøre indretning af op til 30 boliger i de dele af Kregme Skole, der har røde tegltage ved at ændre området til boligformål.

 
Indhold

Byudvikling og rækkefølgebestemmelser afsnit 3.2

Redegørelse

Rækkefølgebestemmelserne ændres til følgende, idet der indsættes en ny rummelighed på 30 boliger i rammeområde 6.B8 til udnyttelse nu og udtages en rummelighed på 30 boliger i rammeområde 4.B16 Strandgade Vest:

Sted/navn Anvendelse Zoneforhold Boligtal Rækkefølge

4.B16 Strandgade Vest
Boliger Byzone 0 Mulighed for 30 boliger fjernet
4.E4 K.A. Larssensgade Byomdannelse Byzone 100 Efter 2021
6.B8 Brederød ved Lillesø
Boliger, etage og tæt-lav
Landzone 30 2017-2022
7.B1 Upperupvej
Boliger, enfamilie og tæt-lav
Landzone skal ændres til byzone 75 Efter 2021

7.B12 H.J. Henriksens-vej nord for banen

Bolig med mulighed for liberalt erhverv
Byzone 70 Efter 2021
8.B8 Hundested Havn Boliger, etage Byzone 70 2009-2014

Tabel 3.2.1
Rækkefølgebestemmelserne opdateres generelt i forbindelse med Kommuneplan 2017.

Rummeligheden på de op til 30 nye boliger i den tidligere Kregme Skole (rammeområde 6.B8) går i stedet for en rummelighed på 30 boliger på det areal, hvor Frederiksværk Campingplads ligger (rammeområde 4.B16). Rammeområde 4.B16 ligger lige op til bymidten i Frederiksværk, men arealet vurderes ikke til at være særligt attraktivt som boligområde på grund af de meget bløde og fugtige jordbundsforhold og de klimamæssige risici, der er i området for en oversvømmelse. Området er i dag campingplads, men blev udlagt til boligformål i kommuneplan 2007. Set ud fra det i dag klare ønske om at fastholde og udbygge antallet af overnatningsmuligheder i kommunen, er det også vigtigt at fastholde området som campingplads. Det er på det grundlag vurderet, at rammeområde 6.B8 er mere attraktivt som boligområde, og har en bedre beliggenhed i forhold til rammeområde 4.B16.

Den bedre beliggenhed gælder tilgængelighed (ligger godt for pendling ind og ud af kommunen) og adgang til skole (sikker skolevej uden krydsninger med anden færdsel), mens beliggenheden i forhold til indkøbsmuligheder og pasningsordninger er fornuftig (1,1 km til butik og 250 m til børneinstitution). Der er desuden god adgang til idrætsanlæg (100 meter) og natur (200 meter).

Retningslinjer

Ny retningslinje i afsnit 3.2 Byudvikling og rækkefølgebestemmelser:
3.2.3. De enkelte nye boligområder kan udnyttes i henhold til rækkefølgen angivet i tabel 3.2.1.

By- og boligudvikling afsnit 3.3

Redegørelse

Udlæg af en rummelighed på op til 30 boliger i den tidligere Kregme Skole skal ses som et udtryk for en værdispildsbetragtning i forhold til den tidligere skoles bygningsmasse og dennes værdi. Det er også et udtryk for, at bygningerne ikke har en fremtid til skole/ undervisning eller institutionsbrug, hvorfor en anvendelse til boligformål er den eneste reelle måde at hindre et meget stort værdispild.

Der er gennemført en nærmere vurdering af den eksisterende bygningsmasse, der udgøres af et antal ældre bygninger opført i røde sten og med røde tegltage – ”De røde tage”, henholdsvis et antal nyere tilbygninger i andre materialer og med flade paptage. Det er heraf klart, at det er den oprindelige bygningsmasse, der rummer den største værdi og er bedst egnet til boligformål.

Det er vurderet, at der i bygningerne under ”De røde tage” kan etableres maksimalt 30 boliger. Heraf vil to være i to selvstændige enfamiliehuse og resten i de egentlige skolebygninger. Da den samlede boligrummelighed i kommunen ikke må stige, skal de 30 nye boliger modsvares af, at der fjernes eller senerelægges en rummelighed på 30 boliger et andet sted i kommunen med en tilsvarende dårlig beliggenhed i forhold til bymønster og trafikal betjening.

Fingerplan 2013/ Bymønster
Fingerplan 2013 fastlægger de overordnede rammer for byudvikling i Hovedstadsområdet. Her ligger Halsnæs Kommune i område 4 ”det øvrige hovedstadsområde”, hvor der blandt andet gælder, at byudviklingen skal være af lokal karakter og ske i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund (§ 21, stk. 1). Lokal karakter skal forstås som erhverv- og byfunktioner, der betjener kommunen og nabokommunen, men som ikke har regional karakter ved at betjene en større del af hovedstadsområdet. Boligudbygning skal også begrundes i lokale behov (§ 21, stk. 4). For byudviklingen skal der fastlægges en rækkefølge, som bidrager til at sikre en skarp grænse mellem land og by. Rækkefølgen fastlægges efter forhandling mellem staten og kommunen (§ 22).

Rammeområde 6.B8 ligger ikke i direkte tilknytning til et kommunecenter, men ligger dog cirka 130 meter fra grænsen til Brederød Landsby og cirka 600 meter fra byzoneområdet Kregme. Rammeområdet er omgivet af 8 boliger og udgør et typisk centralskolemiljø, som jo ofte er karakteriseret netop ved at være placeret i det åbne landskab – midt mellem de bysamfund, det betjener. Ved at ændre de eksisterende skolebygninger ”De røde tage” fra skoleformål til boligformål, vil det kulturhistoriske centralskolenedslag blive bevaret rent visuelt, om end anvendelsen vil være en anden.

Samtidig er der den føromtalte værdispilds-vurdering at tage i betragtning, idet bygningerne er i god stand og det således vil være et stort samfundsmæssigt spild, hvis alle bygningerne skulle nedrives. Denne samfundsværdi kan sikres ved at muliggøre, at en del af bygningerne ”De røde tage” fremover kan anvendes til beboelse. En tilsvarende betragtning har gjort sig gældende i forbindelse med Auderødlejren, hvor der er etableret et plangrundlag, som sikrer, at dens bygningsmasse og anlæg kan genbruges til andre anvendelser end militære formål, og der ikke derigennem sker et stort samfundsmæssigt værdispild.

I forhold til kystnærhedszonen er der tale om eksisterende bebyggelse, som desuden ligger sådan i terrænet, at området ikke kan ses fra kysten eller fra fjorden. At ændre anvendelsen for et eksisterende byggeri og rive resten af det ned, vurderes til at være en ubetydelig påvirkning af forholdene i kystnærhedszonen.

Kommuneplan 2013
Kommuneplan 2013 udpeger blandt meget andet beskyttelsesinteresserne for landområderne. For rammeområde 6.B8 gælder, at området er udpeget som værdifuldt landskab og som kulturmiljø – Brederød, Auderød og Sonnerup ejerlav. Området ligger i et område udpeget med særlige drikkevandsinteresser – OSD, men ikke indenfor områder udpeget som nitratfølsomme indvindingsområder.

Kulturmiljøområdet er udlagt for at sikre oplevelsen af oldtiden, middelalderen og udskiftningstiden. Oltiden i området er kendetegnet ved at større antal gravhøje vest for Brederød, ved Sonnerup og ude på Arrenæs. Middelalderen i området ses i landsbyen Sonnerup, der ligger cirka 1 km øst for rammeområde 6.B8. Udskiftningstiden ses i landsbyerne Auderød og Brederød, der er intakte fra udflytningen og de udflyttede gårde, der ligger i landskabet omkring landsbyerne. At ændre anvendelsen for et eksisterende byggeri og rive resten af det ned, vurderes ikke at påvirke udpegningsgrundlaget for kulturmiljøområdet, da landsbyerne, gårdene og gravhøjene og de omkringliggende landskaber stadig er lige så synlige som nu, og ikke påvirkes af den ændrede anvendelse.

Det værdifulde landskab på Arrenæs er udlagt sikre den tydelige randmoræne, der danner skarpe kontraster til de helt flade landskabselementer med Arresø, Roskilde Fjord og de hævede havbundslandskaber på Halsnæs. Formålet er at friholde de karakteristiske bakker og skræntdannelser på Arrenæs for tekniske anlæg, bebyggelse og skovrejsning. At ændre anvendelsen for et eksisterende byggeri og rive resten af det ned, vurderes ikke til at påvirke udpegningsgrundlaget for det værdifulde landskab, da det eksisterende byggeri i rammeområde 6.B8 kun i begrænset omfang skjuler oplevelsen af de karakteristiske landskabselementer – også fordi der ligger en mindre sluttet bebyggelse op af området langs Brederødvej.

OSD udpegningen omfatter en meget stor del af Arrenæs, idet området rummer nogle store drikkevandsressourcer. Det er vurderet, at anvendelsesændringen kun muliggør mindre ændringer i forhold til den eksisterende planlægning. Anvendelsesændringen ændrer på den faktiske anvendelse af området, idet det vil gå fra offentlige forhold (skole/ undervisning med tilhørende udearealer) til boligformål. Anvendelse til boligformål er ikke omfattet af de statslige interesser, som fremgår af Vandplanernes retningslinje 40 (der omhandler erhverv), men de er omfattet af retningslinje 41 (der omhandler byudvikling i almindelighed). Der kan godt planlægges for de op til 30 boliger et andet sted i kommunen, men planlægningen ønskes netop i dette område for at undgå det føromtalte store værdispild, der vil være, hvis den samlede bygningsmasse skulle nedrives og ikke kunne overgå til anden anvendelse.

Den ændrede anvendelse vurderes ikke at have konsekvens for grundvandet, idet den planlagte arealanvendelse vurderes at medføre et uændret eller mindre pres på grundvandet.

Boliger er omfattet af liste 1 i tilladelseslisten (bilag 1 til Vandplanerne), hvor risikoen for forurening af grundvandet er mindst. Grundvandet sikres ved indførelse af en retningslinje om, at parkerings- og kørselsarealer skal være befæstede. Grundvandsdannelsen vil ikke blive mindsket ved ændringsanvendelsen, da en større del af den eksisterende bebyggelse vil blive nedrevet – og de samlede befæstede arealer vil blive mindre – i begge tilfælde erstattet af grønne arealer.

Kort 1 – Bygninger der kan indrettes til boliger er vist med rød skravering.

Retningslinjer

Ny retningslinje i afsnit 3.3 By- og boligudvikling:
Kregme Skole
3.3.27. Boliger må alene indrettes i eksisterende bebyggelse med røde tage (se kort 1).

 
Gælder for hele kommunen? Nej 

Følgende rammeområder bliver aflyst ved tillæggets endelige vedtagelse:


Følgende nye rammeområder bliver udlagt i tillægget:








Halsnæs Kommune · Rådhuspladsen 1 · 3300 Frederiksværk · Telefon 4778 4000 · Fax 4778 4099 · mail@halsnaes.dk