Udskriv siden Få siden læst op Oversigt A-Å Kontakt
Om kommuneplanen Tværgående temaer Byer Fritid Åbent land Teknik Vand Rammer Bilag Hvad gælder for mig? Tillæg

Du er her: Home Byer By- og boligudvikling Retningslinjer

Bymønster
Byudvikling og rækkefølgebestemmelser
By- og boligudvikling
Redegørelse
Retningslinjer
Frederiksværk
Hundested
Centerområder og detailhandel
Erhverv
Virksomheder med særlige beliggenhedskrav
 

3.3.1 Boligområder kan anvendes til boligformål som enfamiliehuse, tæt-lav boliger, etageboliger eller en kombination. De kan desuden anvendes til offentlige formål (institutioner, plejecentre, skoler, idrætsanlæg, klinikker og lignende), liberale erhverv, grønne områder og fællesanlæg samt aktiviteter, der ligner disse.

 

Mindre områder i eksisterende boligområder, som er udlagt til offentlige formål som skoler, børneinstitutioner, plejecentre og visse idrætsanlæg eller mindre dele af sådanne områder kan ændres til boligformål med samme anvendelse som i de områder, der støder op til det aktuelle område.

 

3.3.2 Minimumsgrundstørrelsen for åben-lavt byggeri (enfamiliehuse, villaområder) er 700 m². Mindste grundlængde og bredde er 15 meter. Vejareal kan ikke indgå ved beregning af minimumgrundstørrelsen. Generelt bør grunde til åben-lavt byggeri ikke være større end 1.000m2, hvis der ikke er særlige forhold, der taler for det som jordbundsforhold, særlige grønne værdier og lignende.

 

Minimumsgrundstørrelsen for tæt-lavt byggeri (rækkehuse, lodret lejlighedsskel) er mindst 150 m² og skal minimum udgøre det dobbelte af boligarealet.

 

Der beregnes alene på baggrund af fysisk sammenhængende grundarealer.

 

3.3.3 Der er bopælspligt i alle boliger, der er beliggende i byzone, eller som i øvrigt har status af helårsbolig. Helårsboliger i sommerhusområder kan dog ændres til sommerhuse, men ikke tilbage igen.

 

3.3.4 Bebyggelsesprocenten i områder med åben-lavt boliger er 30 procent.

 

Bebyggelsesprocenten i områder med blandet bolig og erhverv er 35 procent.

 

Bebyggelsesprocenten i områder med tæt-lav boliger i 1½ etage er 35 procent, mens den er 40 procent i områder med 2 etager, i begge tilfælde for det samlede område med tæt-lav boliger. For den enkelte bolig kan bebyggelsesprocenten således være væsentligt højere på grund af de ofte meget små haver.

Bebyggelsesprocenten i områder med etageboliger er angivet i rammerne for de enkelte områder.

 

Bebyggelsesprocenten for offentlige formål er 45. Ved beregning af bebyggelsesprocenter kan vejareal kun medregnes, når det ligger direkte i tilknytning til den del af grunden, der kan bygges på som f.eks. vejforløb langs grundens facade.

 

Afvigelser fra ovenstående bebyggelsesprocenter er angivet i rammerne for de enkelte områder. Nogle steder er de oprindelige bebyggelsesprocenter fastholdt, f.eks. 10 procent for sommerhuse, hvis det er vurderet, at der er særlige værdier at beskytte.

 

Småbygninger kan opføres efter reglerne i bygningsreglementet.

 

3.3.5 Bygningshøjden er generelt maksimalt 8,5 meter.

 

I områder med åben-lavt byggeri kan der bygges i op til 1½ etage og i områder med tæt-lav byggeri kan der bygges i op til 1½-2 etager.

 

Som udgangspunkt må der ikke terrænreguleres mere end +/- ½ meter. I områder med større terrænforskelle, søges det oprindelige terræn fastholdt samtidig med, at der kan arbejdes med at sikre nogle funktionelle grunde og gode byggefelter. Her skal tages udgangspunkt i, at vandrette grunde giver en mere funktionel grund. Der kan arbejdes med niveauplaner.

 

3.3.6 Generelt er de fleste boligområder udlagt til enfamiliehuse. Der vil dog være mulighed for at bygge tæt-lavt byggeri i mange af disse områder.

 

Det kan dog kun ske efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvor følgende forhold skal indgå i vurderingen:

- Projektet skal have et omfang, der gør, at det kan fremstå som et selvstændigt hele med egen identitet (det kan typisk ikke opnås med et dobbelthus eller 3-4 rækkehuse).

- Projektet skal i sin udformning tage hensyn til det omkringliggende boligområde enten ved at underlægge sig dets struktur eller ved at skabe sin egen markante og spændende struktur (det kan typisk ikke opnås med tre stænger med ens rækkehuse).

- Projektet må ikke ødelægge boligområdets helhed, hvorfor der både skal ses på infrastruktur og bebyggelsesstruktur (det kræver typisk, at vejene skal kunne klare trafikken, og at boligområdets værdier ikke må ødelægges ved et tæt-lav byggeri). Vurderes det, at der kan opføres et tæt-lav-projekt, skal det i øvrigt følge retningslinierne i de generelle rammer og i den konkrete delområderamme.

 

3.3.7 Ubebyggede arealer, der ikke er veje stier, parkeringspladser eller lignende skal indrettes som haver/grønne fristeder.

 

3.3.8 Fortætning skal ske i centerområder eller i centernære områder.

 

Fortætning i øvrige områder er angivet under de enkelte områder.

 

Fortætning skal ske med byggeri, der fremhæver områdets karakter, skaber gode byrum og oplevelser og er med til at styrke bymiljøet.

 

3.3.9 Alle nybyggerier skal overholde bestemmelserne i "Tilgængelighed for alle" (DS 3028:2001).

 

Bæredygtighed

3.3.10 I forbindelse med lokalplanlægning skal der med udgangspunkt i et byggeprojekt, området og områdets helhed indarbejdes bestemmelser, der sikrer det bæredygtige mest muligt - f.eks. i forbindelse med materialevalg, funktioner og lignende. Biofaktoren udregnes som angivet (LINK).

 

Biofaktoren i åben-lav boligområder skal være mindst 0,5.

 

Biofaktoren i tæt-lav boligområder skal være mindst 0,4.

 

Biofaktoren i etageboligområder skal tilstræbes at være mindst 0,3

 

Bevaring

3.3.11 Det skal sikres, at kulturhistoriske og miljømæssige kvaliteter i et område bevares. På samme måde skal særligt karakteristiske bebyggelser sikres.

 

3.3.12 Ved nybyggeri, ændringer af bygninger og facader skal byggeriet tilpasses området. Alternativt kan et større byggeri have sin egen særegne stil, der er gennemført og gennemarbejdet. For ældre bygninger skal enhver ændring af bygningens udseende være med respekt for bygningens oprindelige udseende, opdeling og konstruktion.

 

3.3.13 Bygninger, der er erklæret bevaringsværdige i en lokalplan eller lignende må ikke ombygges udvendigt eller rives ned uden særlig tilladelse fra Byrådet.

 

Bevaringsværdige kulturmiljøer og bygninger er beskrevet i rammerne for de enkelte områder.

 

Erhverv i boligområder

3.3.14 Liberalt erhverv:

Muligt i alle boligområder. Det omfatter f.eks. lægeklinik, tandlæge, computer-virksomhed, revisor og lignende lette erhverv, hvis følgende vilkår er opfyldt:

- Erhvervet skal altid være i tilknytning til en bolig for erhvervets ejer på ejendommen.

- Ejendommen skal fortsat have karakter af bolig. Erhvervet må således ikke dominere, hvilket kan begrænse muligheden for nogle af de øvrige punkter.

- Der kan være en enkelt ansat ud over husstanden.

- Al parkering til bolig og erhverv skal finde sted på egen grund.

- Regler for skiltning er beskrevet i afsnittet om skiltning.

- Trafikken til og fra ejendommen må ikke være væsentlig højere end normalt for en bolig.

- Der må ikke være nogen form for udendørs oplag.

- Erhvervet må i øvrigt ikke medføre gener for omgivelserne.

 

Boligområder med mulighed for mindre erhverv:

- Kun muligt i enkelte rammeområder, hvor det er nævnt specifikt.

- Ud over det, der er muligt ved liberalt erhverv, er kontorerhverv muligt.

- Der kan være op tre ansatte ud over husstanden.

 

Arealet af et liberalt erhverv kan højst være 25% af det samlede bolig- og erhvervsareal, dog maksimalt 50 m2.

 

Hegn

3.3.15 Levende hegn skal plantes således i forhold til skel, at det ikke gror ud over skel. Det gælder især i forhold til vej og sti, mens der kan plantes i naboskel efter Hegnsloven. Faste hegn må placeres i naboskel (efter Hegnsloven). Faste hegn må ikke være højere end 1,8 meter. I enkelte områder kan faste hegn forbydes i naboskel. Ved niveauforskelle mellem ejendomme, skal den mulige hegnshøjde i skel vurderes konkret.

 

3.3.16 Der må generelt ikke hegnes med faste hegn i skel mod vej, sti og offentlige arealer samt i en afstand af 1,0 meter fra skellet. Til afskærmning af hegnet skal der mindst 0,5 meter fra skel, plantes hæk eller buske. Denne beplantning skal udføres samtidig med hegnets etablering og føres op i samme højde som det faste hegn – dog ikke højere end 1,8 meter. I visse tættere byområder kan der gives mulighed for faste hegn direkte i skel mod vej og sti på vilkår om hegnenes højde og udformning.

 

Levende hegn må støttes af åbne lave trådhegn i de første år. Trådhegnet skal placeres således, at bevoksningen gror rundt om hegnet. Trådhegnet må ikke være højere end den højde, som det levende hegn tænkes holdt i.

 

Uryddelige forhold

3.3.17 I boligområder samt i områder til offentlige formål må der ikke hensættes :

- containere

- skurvogne

- både med en længde på over 6,0   

  meter eller en højde på over 2,5

  meter  inklusiv et eventuelt stativ

- uindregistrerede køretøjer herunder biler og campingvogne

- ombyggede containere og ombyggede skurvogne.

 

3.3.18 Der må ikke foretages udendørs oplag, herunder affald, møbler, hårde hvidevarer, bygningsmaterialer og lignende, med mindre det vurderes at være af underordnet betydning. Mindre oplag af haveaffald og kortvarige oplag af byggematerialer i forbindelse med byggeri er dog tilladt.

 

3.3.19 I alle områder kan for eksempel en uindregistreret bil dog henstilles i en helt lukket garage, hvor den ikke kan ses udefra.

 

Skiltning

3.3.20 Skiltning skal fortrinsvis ske på bygninger og tilpasses bygningens arkitektur og farver.

 

Skiltning skal være diskret både i størrelse, placering, antal skilte og farver. Normalt tillades kun et skilt. Skiltningen skal tage hensyn til, at det er placeret i et boligområde og må ikke være belyst.

 

3.3.21 Der må kun skiltes i forbindelse med et lovligt registreret erhverv, der drives på eller fra ejendommen.

 

Skiltning ved butikker skal holdes til de bygninger eller bygningsdele, der bruges til butikken.

 

Der skal søges om alle former for skiltning. Byrådet vurderer, om en ansøgt skiltning opfylder kravene.

 

3.3.22 Bannere må anvendes til at gøre opmærksom på nye tiltag, særlige begivenheder, arrangementer og lignende. Bannere skal være lavet af ordentligt materiale og opsat forsvarligt. Bannere må kun ophænges for en kortere periode umiddelbart i forbindelse med et arrangement eller lignende – typisk maksimalt en måned. Bannere skal i øvrigt opfylde de øvrige krav til skiltning herunder placering, udformning med mere. Bannere må kun anvendes i umiddelbar tilknytning til det, de reklamerer/ skilter for.

 

3.3.23 Ved skiltning og reklamering må ikke anvendes flag med fast vandretliggende pind eller lignende, idet flag altid skal hænge løst som et traditionelt flag. Brugen af reklameflag må kun ske i områder med større pladskrævende butikker og særligt store udvalgsvarebutikker, og aldrig i bymidter og lokalcentre.

 

Energikilder
3.3.24 Solfanger- og solcelleanlæg skal være antirefleksbehandlede eller på anden måde sikret mest muligt mod refleksion og genskin. Sådanne anlæg skal være sorte eller mørkgrå, og rammer skal være i samme farve som solcellerne eller hele anlægget kan udføres i farver, der er tilpasset det eksisterende tag. Solceller og solfangere skal placeres umiddelbart over og i plan med facader og tagflader og må ikke rage ud over denne. Ved bevaringsværdige bygninger må der som udgangspunkt ikke opsættes sådanne anlæg, mens der i særligt følsomme bymiljøer skal tages særlige hensyn, eventuelt være forbud mod sådanne anlæg.

 

3.3.25 Varmepumper og lignende skal placeres på facaderne, så de er mest muligt skjult i forhold til det offentlige gaderum og tilpasses facadens farve og materiale mest muligt. Ved bevaringsværdige bygninger samt i særligt følsomme bymiljøer skal der tages særlige hensyn, eventuelt være forbud mod sådanne anlæg.

 

3.3.26 Husstandsvindmøller, minimøller og lignende må ikke opsættes på bevaringsværdige ejendomme samt i følsomme bymiljøer og kulturmiljøer. I øvrige boligområder må sådanne møller kun opsættes, hvis de overholder gældende støjkrav og ikke fremstår som et markant teknisk anlæg.




 

 


Lovgrundlag

Retningslinjerne for boliger er fastsat i medfør af Planlovens §11a nr.2 og §11b.

 

Udpegningsgrundlag

Der er ikke foretaget nye udpegninger i dette afsnit. Der er ikke overtaget retningslinjer fra Regionplanen til dette afsnit. Alle retningslinier er overtaget fra kommuneplanerne og kun ændret i ringe omfang.




Halsnæs Kommune · Rådhuspladsen 1 · 3300 Frederiksværk · Telefon 4778 4000 · Fax 4778 4099 · mail@halsnaes.dk